HR 13 juli 2018 ECLI:NL:HR:2018:1176

NVM-makelaar vermeldt in strijd met voor hem verplichte ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ in verkoopbrochure van woning bruto woonoppervlakte (80 m2) in plaats van netto woonoppervlakte (71 m2). Koper woning spreekt makelaar uit onrechtmatige daad aan. Hoge Raad stelt norm voor aansprakelijkheid van verkopend makelaar voorop (vgl. HR 17.2.2012 ECLI:NL:HR:2012:BV6162). Meetinstructie sterkt tot bescherming van belangen van aspirant-kopers. In beginsel mogen kopers ervan uitgaan dat vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van meetinstructie en dus overeenkomt met netto woonoppervlak van woning. Dat kan anders zijn indien aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat in verkoopinformatie vermelde oppervlakte van woning volgens andere methode dan die van meetinstructie is gemeten of indien koper anderszins had moeten twijfelen aan juistheid van opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast hiervan rusten op NVM-makelaar. Standaardmededeling dat aan verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan vertrouwen van aspirant-verkoper. NVM-makelaar is aansprakelijk.
Klachtplicht van art. 6:89 BW geldt niet in verhouding tussen koper en makelaar. Klachtplicht ziet niet op vordering uit onrechtmatige daad, tenzij zo’n vordering is gericht tegen schuldenaar en is gegrond op feiten die tevens stelling zouden rechtvaardigen dat prestatie niet aan verbintenis beantwoordt. Daarvan is hier geen sprake.