English

Jurisprudentie

Makelaar/ taxateur

HR 21.11.2003 NJ 2004 nr. 82

Verkoper van stierenschuur en grasland met mestquotum voor rundvee en kalkoenen wordt door daarop volgende wijziging van Meststoffenwetgeving gedwongen om ook schapenmestquotum aan koper te leveren. Verkoper stelt makelaar voor zijn schade aansprakelijk, nu makelaar hem daarvoor niet had gewaarschuwd. Hof acht makelaar niet aansprakelijk, maar Hoge Raad acht die beslissing onvoldoende gemotiveerd. Makelaar (die op agrarisch gebied was gespecialiseerd) had kennis moeten nemen van bericht in Staatscourant dat voor schapen een mestquotum zou gaan worden ingevoerd.

HR 26.6.2009 NJ 2010 nr. 664, RAV 2009 nr. 85

Opdracht aan makelaar tot bemiddeling bij verkoop van onroerende zaak is geen volmacht tot sluiten van koopovereenkomst en daarmee wordt geen schijn van bevoegdheid makelaar gewekt (HR 9.8.2002 NJ 2002 nr. 543, niet opgenomen). Dit kan ook niet worden afgeleid uit mededeling makelaar dat opdrachtgever instemt met bod van gegadigde. Indien niet-bevoegde makelaar zich zodanig gedraagt dat bieder daaruit wel mag afleiden dat hij gevolmachtigd is, bindt hij opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover bieder schadeplichtig ex art. 3:70 BW. Makelaar in casu niet schadeplichtig voor niet doorgaan van koop, behoudens door koper te bewijzen omstandigheden op grond waarvan hij mocht aannemen dat makelaar niet als bode maar als gevolmachtigde handelde. Vordering afgewezen.

HR 17.2.2012 NJ 2012 nr. 290 met noot Verstappen, JA 2012 nr. 72

Koper van bedrijfspand vordert schadevergoeding van makelaar (en verkoper) omdat oppervlakte pand aanmerkelijk kleiner is dan bij koop vermeld. Of makelaar gehouden is zelfstandig te (laten) controleren of van opdrachtgever of derde ontvangen gegevens die door hem aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, is afhankelijk van omstandigheden van geval. Hof heeft hieraan bij oordeel dat makelaar oppervlakte diende op te meten, onvoldoende aandacht besteed. Of potentiële koper op juistheid van door makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk van mededelingen makelaar over mate waarin hij voor juistheid van gegevens instaat. Daaraan doet niet af dat makelaar met koper niet in contractuele verhouding staat. Verwerping door Hof van beroep van makelaar op exoneratiebeding in verkoopbrochure is onvoldoende inzichtelijk.
Zie na verwijzing Gerechtshof 's-Hertogenbosch 21.5.2013 LJN CA0880, RAV 2013 nr. 87: makelaar heeft voldoende specifiek voorbehoud gemaakt en hoefde verkregen oppervlaktegegevens niet zelf te controleren. Vordering afgewezen.

ECLI:NL:HR:2014:2987

HR 17.10.2014 ECLI:NL:HR:2014:2987

Antwoord op vraag of voor verkoper optredende makelaar gehouden is ten behoeve van potentiële koper onderzoek te doen naar op te verkopen goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden, dan wel voor totstandkoming van koopovereenkomst te waarschuwen voor mogelijkheid daarvan, is afhankelijk van omstandigheden van geval. Koper heeft niet aan makelaar gevraagd of perceel bezwaard was. Makelaar heeft koper niet medegedeeld dat perceel niet bezwaard was, noch was hij op hoogte van rechten of beslagen op perceel of had hij hieromtrent reden tot twijfel. In licht hiervan is makelaar niet tekortgeschoten in zorgplicht

ECLI:NL:HR:2016:2044

HR 9.9.2016 ECLI:NL:HR:2016:2044

Makelaar heeft in opdracht van onderneming bedrijfspand getaxeerd. Doel van taxatie was om financiering van bank te verkrijgen. In taxatierapport is clausule opgenomen dat door makelaar geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden. Onderneming gaat failliet en pand wordt voor lager dan getaxeerde bedrag verkocht, voor welk verschil bank makelaar aanspreekt. Makelaar heeft zorgplicht jegens financier/derde indien hij weet dat zijn taxatie voor financieringsbeslissing zal worden gebruikt, tenzij derde vanwege clausule/beding in rapport er redelijkerwijs niet op mocht vertrouwen dat deze zorgplicht ook jegens hem geldt. Naar oordeel Hof mocht bank vanwege clausule er niet op vertrouwen dat makelaar aansprakelijk zou zijn voor haar schade door beroepsfout in rapport. Beroep van makelaar op beding is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Vorderingen van bank worden afgewezen. Hoge Raad doet zaak af op art. 81 RO. A-G wijst erop dat hier geen sprake is van doorwerking van exoneraties, maar van vraag wat effect is van mededeling op onrechtmatigheid van handelen van makelaar.

ECLI:NL:HR:2016:2993

HR 23.12.2016 ECLI:NL:HR:2016:2993

Makelaar bemiddelt bij totstandkoming van huurovereenkomst voor bedrijfsruimte om daarin hotel te vestigen. Vervolgens blijkt bestemming van pand exploitatie als hotel niet toe te laten. Huurder onderverhuurt pand als kantoorruimte en vordert schadevergoeding van makelaar. Makelaar had moeten zien dat op deel van pand bestemming (keur)tuin rustte. Van redelijk zorgvuldig makelaar mag worden verwacht dat hij onderzoekt of daarvoor nog bijzondere regels gelden. Door dat niet te doen is makelaar tekortgeschoten in zijn verplichtingen. In cassatie staat omvang van schade centraal. Vordering van (inmiddels failliete) huurder op makelaar is gecedeerd. Hof heeft ten onrechte geoordeeld dat exploitatieverliezen van huurder niet voor vergoeding in aanmerking komen. Overgedragen vordering omvat alle schade van huurder door tekortkoming van makelaar, dus ook exploitatieverliezen. Voor toewijsbaarheid van vordering is - anders dan Hof oordeelde - niet van belang of faillissement van huurder is veroorzaakt door fout van makelaar. Volgt vernietiging.

ECLI:NL:HR:2017:2366

HR 15.9.2017 ECLI:NL:HR:2017:2366

Makelaar handelt onrechtmatig bij totstandbrenging van koopovereenkomst tussen verkopers van percelen en koper door na te laten verkopers ervan op hoogte te stellen dat hij (indirect) was betrokken bij en financieel belang had in koper. Verkopers vorderen van makelaar vergoeding van volledige proceskosten gemaakt in procedure tegen koper over vernietiging van koopovereenkomst. Hof wijst vordering toe onder verwijzing naar maatstaf uit HR 6.4.2012 ECLI:NL:HR:2012:BV7828, NJ 2012 nr. 233 (Duka/Achmea). Hof heeft ten onrechte getoetst aan strikte maatstaf uit arrest Duka/Achmea. Deze maatstaf voor verhaal van volledige proceskosten strekt ter bescherming van procespartijen in geding waarop kostenvergoeding betrekking heeft en niet ter bescherming van derden zoals makelaar. Voor verhaal op derden gelden algemene regels van aansprakelijkheid en schadevergoeding, met name art. 6:98 BW en dubbele redelijkheidstoets van art. 6:96 lid 2 BW zijn van belang. Hof kon in licht van die algemene regels tot volledige proceskostenveroordeling komen. Schade van verkopers staat in zodanig verband met onrechtmatig gedrag van makelaar dat deze schade hem als gevolg daarvan kan worden toegerekend.

ECLI:NL:HR:2018:1176

HR 13.7.2018 ECLI:NL:HR:2018:1176

NVM-makelaar vermeldt in strijd met voor hem verplichte 'Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580' in verkoopbrochure van woning bruto woonoppervlakte (80 m2) in plaats van netto woonoppervlakte (71 m2). Koper woning spreekt makelaar uit onrechtmatige daad aan. Hoge Raad stelt norm voor aansprakelijkheid van verkopend makelaar voorop (vgl. HR 17.2.2012 ECLI:NL:HR:2012:BV6162). Meetinstructie sterkt tot bescherming van belangen van aspirant-kopers. In beginsel mogen kopers ervan uitgaan dat vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van meetinstructie en dus overeenkomt met netto woonoppervlak van woning. Dat kan anders zijn indien aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat in verkoopinformatie vermelde oppervlakte van woning volgens andere methode dan die van meetinstructie is gemeten of indien koper anderszins had moeten twijfelen aan juistheid van opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast hiervan rusten op NVM-makelaar. Standaardmededeling dat aan verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan vertrouwen van aspirant-verkoper. NVM-makelaar is aansprakelijk.
Klachtplicht van art. 6:89 BW geldt niet in verhouding tussen koper en makelaar. Klachtplicht ziet niet op vordering uit onrechtmatige daad, tenzij zo'n vordering is gericht tegen schuldenaar en is gegrond op feiten die tevens stelling zouden rechtvaardigen dat prestatie niet aan verbintenis beantwoordt. Daarvan is hier geen sprake.

ECLI:NL:HR:2019:269

HR 22.2.2019 ECLI:NL:HR:2019:269

 Kopers van woning spreken makelaar aan voor onjuiste informatie over woonoppervlakte. Makelaar heeft onrechtmatig gehandeld door niet voor hem als verkopend NVM-makelaar geldende meetinstructie (NEN 2580) na te leven. Omvang van schade die kopers hebben geleden dient te worden bepaald door vergelijking van situatie waarin zij verkeren, met situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer onrechtmatige gedraging van makelaar achterwege zou zijn gebleven. Dat is situatie waarin makelaar zich wel aan NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en verkoopinformatie woonoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld. Oordeel Hof dat schade dient te worden bepaald door waardeverminderende aspect als gevolg van feit dat woning slecht woonoppervlakte van 124 m2 heeft in plaats van 150 m2 is onjuist. Na verwijzing zal rechter omvang van schade moeten bepalen op basis van hypothetische situatie dat kopers woning niet hadden gekocht bij vermelding van juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat rechter schade begroot op wijze die meest met aard ervan in overeenstemming is en dat omvang van schade wordt geschat als omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). Rechter heeft daarbij grote mate van vrijheid.

lagere rechters

Gerechtshof 's-Gravenhage 30.12.2008 JA 2009 nr. 63

Verkopend makelaar meldt in advertentie en aanvankelijk koopcontract ten onrechte dat op grond erfpachtsrecht is gevestigd. Makelaar is in beginsel jegens koper voor onjuiste informatie aansprakelijk nu hij (ook) gehouden is zorgvuldig te handelen bij informatieverstrekking aan koper. Hij dient te verstrekken inlichtingen op juistheid te controleren. Makelaar mag nog bewijzen dat koper overeenkomst niet op basis van onjuiste informatie van makelaar heeft gesloten. Dat koper ook verkoper kon aanspreken of koopovereenkomst kon ontbinden doet aan aansprakelijkheid makelaar niet af.

Gerechtshof Arnhem 30.6.2009 RAV 2009 nr. 95

Bank verstrekt op basis van taxatie door makelaar financiering aan eigenaar pand en blijft na executie met restschuld zitten, waarvoor zij makelaar aanspreekt. Werkelijke executiewaarde bedroeg ongeveer 60% van door makelaar getaxeerde executiewaarde. Nu makelaar taxatie onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, althans geen melding heeft gemaakt van factoren die door hem vastgestelde waarde beïnvloedden, was taxatie onjuist en heeft makelaar beroepsfout gemaakt. Bank mocht op taxatierapport makelaar vertrouwen. Geen eigen schuld bank. Bezwaren makelaar tegen schadevaststelling door deskundige gepasseerd als waarderingskwesties. Vordering toegewezen.

Gerechtshof Arnhem 11.8.2009 NJF 2009 nr. 395

Makelaar vertegenwoordigt zowel verkopers van woning als kopers die via hem hun eigen woning willen verkopen om aan te kopen woning te financieren. Overdracht woning vindt niet plaats, waardoor kopers boete zijn verschuldigd. Makelaar heeft jegens kopers onvoldoende zorg betracht door risico dat koper van hun woning zich op financieringsvoorbehoud zou beroepen niet af te dekken of door kopers niet te wijzen op verlenging van eigen financieringsvoorbehoud. Ook is sprake van ongewenste vorm van belangenverstrengeling in zin van gedragscode voor makelaars, nu makelaar uitvoering heeft gegeven aan twee samenhangende opdrachten van verschillende klanten. Gedrag makelaar is onrechtmatig.

Rechtbank Zutphen 20.1.2010 NJF 2010 nr. 282

Makelaar heeft ook jegens derde (financieringsinstelling) zorgplicht in die zin dat hij binnen redelijke grenzen dient in te staan voor juistheid van taxatierapport, daarbij gehanteerde uitgangspunten en zorgvuldigheid van daaraan ten grondslag liggend onderzoek. In taxatierapport was bepaald dat makelaar geen verantwoordelijkheid aanvaardde jegens anderen dan opdrachtgever. Nu bank voor financiering gebruik maakte van dit rapport, is tussen makelaar en bank rechtsbetrekking ontstaan die meebrengt dat makelaar zich jegens bank op die exoneratie kan beroepen.